מנהל הפרויקט מטעם בעלי הדירות הוא "המנצח על התזמורת" של הפרויקט – האיש שמוודא שכל הגורמים המעורבים, מהיזם והקבלן ועד היועצים, המפקחים והדיירים, עובדים בהרמוניה. הוא פועל אך ורק למען האינטרסים של בעלי הדירות: מתאם בין כל הצדדים, מפקח על ההתקדמות בשטח, פותר בעיות בזמן אמת, ומוודא שהפרויקט מתבצע בהתאם ללוחות הזמנים, התקציב והסטנדרטים שנקבעו.
בכל שלב – מהתכנון ועד האכלוס – הוא שומר על הזכויות שלכם, מוודא שהתמורה המובטחת נשמרת, ומוביל את התהליך עד לרגע המרגש שבו תיכנסו בגאווה לדירתכם החדשה.

יועץ חברתי אחראי על הצד האנושי בתהליך הפינוי-בינוי – הוא מלווה את הדיירים והבעלים מהשלב הראשוני ועד האכלוס, בונה אמון, מסביר את שלבי הדרך בשפה פשוטה, ודואג לכך שכל דייר יקבל מענה לצרכים ולחששות שלו.

חלק מרכזי בתפקידו הוא הכנת נספח חברתי – מסמך מקיף שמנתח את ההיבטים החברתיים של הפרויקט, כולל מאפייני האוכלוסייה, צרכים ייחודיים, רמת המעורבות של הדיירים, פוטנציאל מחלוקות, והמלצות לפתרונות שיבטיחו שיתוף ציבור ושמירה על מרקם קהילתי. נספח זה משמש את היזם, הרשות המקומית, ומוסדות התכנון ככלי עבודה חיוני להצלחת הפרויקט.

השלב הראשוני בפרויקט התחדשות עירונית הוא הזמן שבו מונחים היסודות – תרתי משמע – להצלחתו. זה הזמן שבו מתקבלות ההחלטות הקריטיות על אופי הפרויקט, היזם, תנאי ההסכם, והגדרת הציפיות בין כל הצדדים.

ליווי מקצועי, הכולל גם מנהל פרויקט מטעם בעלי הדירות וגם יועץ חברתי, מבטיח:

• שמירה על אינטרסים – כבר מהיום הראשון יש מי שדואג לזכויותיכם ומונע פערים מול היזם.
• מניעת טעויות יקרות – החלטות לא נכונות בתחילת הדרך עלולות ללוות את הפרויקט לשנים קדימה.
• שקיפות והבנה – הסברים ברורים לכל דייר, כך שכולם מבינים מה המשמעות של כל צעד.
• בניית אמון ושיתוף פעולה – יצירת בסיס של שקיפות ואחדות בין הדיירים, שמפחית התנגדויות עתידיות.
• תכנון נכון מראש – הכנת נספח חברתי, בחירת יזם אמין, והגדרת לוחות זמנים ריאליים.

ללא ליווי מקצועי מההתחלה, הדיירים עלולים למצוא את עצמם מול יזם מנוסה ועם פערי ידע גדולים – מה שעלול להוביל להסכמים פחות משתלמים, מחלוקות מיותרות ועיכובים מיותרים.

בעלי הדירות נעזרים בצוות יועצים מקצועי שתפקידו לייצג אותם ולדאוג לאינטרסים שלהם מול היזם ושאר הגורמים בפרויקט. בדרך כלל הצוות כולל:

• עו"ד מטעם הדיירים – מייצג את בעלי הדירות מבחנה משפטית, ניהול מו"מ ובודק את ההסכמים, ודואג שהזכויות נשמרות מבחינה משפטית.
• שמאי מקרקעין – בודק את הכדאיות הכלכלית, מוודא שהתמורות המוצעות הוגנות, אחראי על הערכת שווי שכירות לפני פינוי הדירות, והכנת טבלת ניקוד.
• מפקח בנייה – מפקח מקצועי שמוודא שהעבודות נעשות בהתאם לתכניות, לתקנים ולחוזים, מגן על האיכות והבטיחות במהלך הבנייה, ואחראי על מפרט הטכני בדירות של בעלי הדירות.
• מנהל פרויקט מטעם בעלי הדירות – מנהל הפרויקט הוא נציג הדיירים בתהליך, שמוודא שכל הגורמים – יזמים, קבלנים, יועצים ורשויות – עובדים יחד לפי התכניות וההסכמים. הוא עוקב אחרי לוחות הזמנים, התקציב ואיכות הבנייה, פותר בעיות בזמן אמת, ומדווח לבעלי הדירות. תפקידו להבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה חלקה, מקצועית ושתקבלו את התמורה המלאה שהובטחה.
• יועץ חברתי – יועץ חברתי מלווה את הדיירים ומסייע ביצירת אמון ושקיפות בין כל הצדדים. הוא מסביר את התהליך בפשטות, מנהל מפגשי הסברה, מטפל בקונפליקטים ומכין את הנספח החברתי שמציג את הצרכים והאתגרים של הקהילה. תפקידו לתווך בין הדיירים, היזם והרשויות, ולהבטיח שכל קול נשמע לאורך כל התהליך.
•  

צוות יועצים חזק, הפועל במקביל ומסונכרן, הוא המפתח לפרויקט מוצלח, בטוח ומשתלם עבור בעלי הדירות

ליווי מקצועי, הכולל גם מנהל פרויקט מטעם בעלי הדירות וגם יועץ חברתי, מבטיח:

• שמירה על אינטרסים – כבר מהיום הראשון יש מי שדואג לזכויותיכם ומונע פערים מול היזם.
• מניעת טעויות יקרות – החלטות לא נכונות בתחילת הדרך עלולות ללוות את הפרויקט לשנים קדימה.
• שקיפות והבנה – הסברים ברורים לכל דייר, כך שכולם מבינים מה המשמעות של כל צעד.
• בניית אמון ושיתוף פעולה – יצירת בסיס של שקיפות ואחדות בין הדיירים, שמפחית התנגדויות עתידיות.
• תכנון נכון מראש – הכנת נספח חברתי, בחירת יזם אמין, והגדרת לוחות זמנים ריאליים.

ללא ליווי מקצועי מההתחלה, הדיירים עלולים למצוא את עצמם מול יזם מנוסה ועם פערי ידע גדולים – מה שעלול להוביל להסכמים פחות משתלמים, מחלוקות מיותרות ועיכובים מיותרים.

משולש האינטרסים" מתאר את שלושת הגורמים המרכזיים המעורבים בפרויקט התחדשות עירונית, כאשר בעלי הדירות הם הגורם המרכזי והעיקרי בפרויקט:

• בעלי הדירות והדיירים – הלב והמרכז של הפרויקט. מטרתם לקבל את התמורה הטובה ביותר – דירה חדשה, איכות חיים ושמירה על זכויותיהם לאורך כל התהליך.
• היזם – המוביל העסקי של הפרויקט, שמבצע את ההשקעה, הבנייה והמכירה, ומצפה להחזר על ההון שהשקיע.
• הרשות המקומית – הגוף שאחראי על תכנון ואישור הפרויקט, שמטרתו לקדם פיתוח עירוני מאוזן לטובת כלל התושבים.
•  

האתגר והמשימה המורכבת היא לאזן בין האינטרסים השונים כדי להגיע להסכמות, תוך מתן דגש שהאינטרסים של בעלי הדירות נשמרים ומוגנים.

בעלי הדירות אינם נדרשים לשלם על עלויות הפיתוח והבנייה של הפרויקט – אלה מוטלות על היזם. בנוסף, בעלי הדירות בוחרים את היועצים שמייצגים אותם (עו"ד, שמאי, מנהל פרויקט, יועץ חברתי), אך שכר היועצים הללו משולם בדרך כלל על ידי היזם במסגרת ההסכם.

לכן, מבחינת ההוצאה הישירה על הפרויקט – בעלי הדירות לא אמורים לשלם דבר, והפרויקט מתנהל כעסקת נטו עבורם.

התחדשות עירונית היא תהליך מתוכנן של שיקום, שיפור וחידוש אזורים עירוניים קיימים, שמטרתו לשפר את איכות החיים של התושבים ולהתאים את הסביבה העירונית לצרכים המודרניים.
בישראל, ההתחדשות העירונית מתבצעת בעיקר בשני מסלולים מרכזיים:

• פינוי-בינוי – מסלול התחדשות עירונית שבו כל הבניין או המתחם נהרסים, והדיירים מפונים לדירות חלופיות לתקופת הבנייה. לאחר ההריסה, נבנה בניין חדש ומשודרג במקומו, הכולל דירות חדשות, שטחים ציבוריים משופרים ותשתיות מודרניות. היתרונות המרכזיים: הגדלת היצע הדירות, שיפור איכות הבנייה והסביבה, וקבלת דירה חדשה בעלות דומה או אף נמוכה יותר.
• תמ"א 38/1 -היא תכנית התחדשות עירונית שמטרתה לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה מבלי להרוס אותם. במסגרת התכנית, הדיירים יכולים לשדרג את הבניין הקיים – לדוגמה, חיזוק הקירות והיסודות – ולהוסיף תוספות קטנות כגון מרפסות או ממ"דים. הבניין נשאר פעיל במהלך השיפוץ, והדיירים לא מפונים.
• תמ"א 38/2 -הוא מסלול של הריסה ובנייה מחדש של בניינים בודדים, עם תקרה של עד 24 יחידות דיור. מדובר בפרויקטים קטנים יותר מאשר פינוי-בינוי, שבהם הבניין הישן נהרס ונבנה מחדש, בדומה לפינוי-בינוי אך בקנה מידה מצומצם.

בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית זכאים לקבל ערבויות שמבטיחות את קיום ההתחייבויות של היזם לאורך התהליך. ערבויות אלו מונפקות תמיד על ידי גופים פיננסיים מוסמכים, כגון בנקים או חברות ביטוח, ואינן מונפקות על ידי היזם עצמו. מטרתן להגן על בעלי הדירות מבחינה משפטית, פיננסית וביצועית.

• ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה – מבטיחה את מסירת הדירה החדשה או החזר כספי במקרה של אי-קיום התחייבויות.
• ערבות לנקיטת הליכים משפטיים – מאפשרת מימון הליכים משפטיים במידת הצורך נגד היזם במידה והוא מפר את ההסכם.
• ערבות שכירות – מבטיחה תשלום שכר דירה לדיירים לתקופת הבנייה.
• ערבות בדק (בדק דירה) – מבטיחה תיקונים ושיפוצים במסגרת תקופת האחריות לאחר המסירה הדירה החדשה.
• ערבות מיסוי – מגנה מפני תביעות מס או התחייבויות מיסוי בפרויקט.
• ערבות רישום – מבטיחה רישום הדירות החדשות בטאבו על שם בעלי הזכויות ללא עיכובים.
•  

ערבויות אלו מהוות חלק קריטי במערכת ההגנה של בעלי הדירות ומומלץ לוודא שהן מוגדרות ומאושרות כחלק מההסכמים מול היזם.

הנציגות היא הגוף שנבחר על ידי בעלי הדירות לייצג את האינטרסים שלהם לאורך כל התהליך. מטרתה היא להיות "העיניים והאוזניים" של הדיירים, לוודא שהיועצים שמונו מטעמם מבצעים את עבודתם נאמנה, ולהיות הגוף הבלעדי שמקבל החלטות בשם בעלי הדירות.

הנציגות פועלת בהתנדבות מלאה, לאורך כל התהליך ונמצאת בפגישות הקריטיות לקידום הפרויקט. היא פועלת בעיקר מול היועצים שמונו מטעמם, ומוודאת שכל ההסכמים וההתחייבויות מיושמים לטובת בעלי הדירות באופן הוגן ומקצועי.